09.11.2023 TARİHLİ KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASINA GÖRE YENİ SÜREÇ

375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 09.11.2023 tarihli 32364 sayılı Resmi Gazete ile yayımlanarak yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Bu kapsamda 6306 sayılı yasa hükümleri çoğunlukla değişikliğe uğramıştır. 2012 yılı itibariyle yasallaşan Kentsel Dönüşüm işlemleri ülkemizdeki deprem felaketlerinin yaşanması ile de hızlanmaya başlamış, riskli binaların çok sayıda olması sebebiyle de önemi gittikçe artmıştır. Kentsel Dönüşüme ilişkin uygulamada yaşanan problemler nedeniyle hak sahibi maliklerin mülkiyet hakları ihlal edildiği gibi diğer taraftan da riskli yapı ilan edilen ve yıkım aşamasına gelen ya da yıktırılan yapılarda dönüşüm kapsamında yeni inşaat başlanamadığı için maddi ve manevi zarara uğrayan hak sahipleri de bulunmaktadır. 09.11.2023 tarihli resmi gazete ile yayımlanarak yürürlüğe giren yeni yasa ile de uygulamada yaşanan bu hak ihlalleri ortadan kaldırılmak istenmiş, kentsel dönüşümün hızlı ve kamu gücüyle gerçekleştirilmesi amaçlanmıştır. Ancak getirilen düzenleme ile süreç mağduriyetinin yaşanması olasıdır. Zira süreler, bildirim usulleri ve karar yeter sayıları olmak üzere çok sayıda temel düzenlemede değişikliğe gidilmiştir. Bu kapsamda en önemli değişiklikleri belirtmemiz gerekirse;

Riskli yapı kararının alınması ya da riskli yapı kararı verilen taşınmazda yeni sözleşme imzalayabilmek için gerekli olan 2/3 çoğunluk maliklerin salt çoğunluğu olarak değiştirilmiştir. Gerek maliklerin 2/3 ü gerekse de salt çoğunluk sayısının tespit edilmesinde ise maliklerin arsa payı oranları dikkate alınmaktadır. Önceki yazılarımızda da belirttiğimiz üzere arsa payı oranı kentsel dönüşüme tabi taşınmazlarda büyük önem arz etmekte, karar verme ve taşınmazın riskli yapı tespit işlemine girmesine ya da yeni sözleşme imzalanmasında arsa payı büyük olanların avantajlı konumda olmasına sebep olmaktadır. Arsa payı oranının mevcut durumda tapuda görünenden farklı olan maliklerin ise arsa payının düzeltilmesi davası açmasının zaruri olduğunu ancak bu davayı taşınmazın yıkımından önce açılması gerektiğini aksi takdirde yıkılan taşınmaz için açılan arsa payının düzeltilmesi davasının reddedilebileceğini önemle belirtmek isteriz. Karar yeter sayısının 2/3 çoğunluktan salt çoğunluğa çekilmiş olması sebebiyle her kat malikinin hukuki hakkını bilmesi ve süreci takip etmesi büyük önem arz etmektedir.

Riskli yapı tespit işlemi, değişiklik öncesinde tapuda kayıtlı olan her malikin kayıtlı mernis adresine posta yolu ile bildirilmekteyken 09.11.2023 tarihli değişiklik ile maliklere tek tek fiziken bildirimde bulunulması usulünden vazgeçilmiştir. Bunun yerine yapının riskli yapı olduğuna ilişkin tutanağın yapıya asılması ve akabinde e-devlet üzerinden maliklere bildirilmesi ve ilgili muhtarlıktan 15 gün süre ile ilan edilmesi tespit işleminin gerçekleştirilmesi bakımından yeterli kabul edilmiştir. Bu süreler içerisinde itiraz edilmeyen riskli yapı tespit işlemi kesinleşecek akabinde tahliye ve yıkım sürecine geçilecektir.

Riskli yapıların tahliyesi konusunda değişiklik öncesinde tahliyeye ve yıkıma ilişkin  60 günlük ilk süre ve akabinde de 30 günü geçmeyecek şekilde ikinci süre verilip bu süreler içerisinde taşınmazın yıkılmaması halinde masrafı maliklere ait olmak üzere kamu/belediyeler tarafından yıkım işlemi gerçekleştiriliyordu. Yeni değişiklik ile taşınmazın riskli yapı tespit işleminin kesinleşmesi akabinde tahliye ve yıkım için 90 günlük tek bir süre verilmesi hükmü getirilmiştir. Nitekim uygulamada iki farklı süre verilmesi taşınmazın tahliyesi ve yıkımına ilişkin sürenin uzamasına sebep olmaktaydı. Zira sürenin başlaması için her kat malikine fiziken tebligat yapılması zorunlu olup son tebliğden itibaren yıkım/tahliye süreleri başlamakta ve yurt dışında yaşayan ya da kasti olarak tebligatı almaktan çekinen maliklerin olması halinde 60 ve 30 günlük sürelerin başlaması sürekli ertelenmekteydi. Tahliye/yıkım süresine ilişkin tek seferlik 90 günlük sürenin getirilmesi ile de sürecin hızlandırılması amaçlanmıştır. Ancak 90 günlük sürenin başlamasında da her kat malikine ayrı ayrı fiziki tebligat yapılması yerine taşınmaza tutanağın asılması, maliklere e-devlet üzerinden bildirim gönderilmesi ve muhtarlıklarda 15 gün süre ile ilanda kalması ile bildirimin gerçekleştirileceği düzenlenmiştir. Bildirim usulünün değiştirilmiş olması süreci takip etmeyen malik açısından hazırlıksız bir şekilde kolluk marifetiyle tahliye edilebileceğine ilişkin sorunu da beraberinde getirmektedir. Yine bildirim usulü dava ve itiraza ilişkin yasal yollara başvurmadaki önemine binaen hak sahiplerinin bildirim usulünü kaçırmamalarını önemli tavsiye ederiz.  

Hisse satışı için noterden bildirim veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan yolunun benimsenmesi de yeni yasa ile getirilmiştir. Maliklere bildirim usulünün değiştirilmiş olması salt çoğunluğun kararına katılmayan maliklerin hisselerinin bakanlık nezdinde satılması işlemini de kolaylaştırmış bulunmaktadır. Ancak anılı durum taşınmazda salt çoğunluğu oluşturan kişilerin diğer maliklerin mülkiyet haklarını ihlal etmelerine de sebep olabilecektir. Bu kapsamda bildirimlerin takip edilmesi yasal yolların kaçırılmaması amacıyla oldukça önemlidir.

Riskli yapılarda ortaklığın giderilmesi davası açılması ve davanın devamında verilecek olan kararlara ilişkin de kanunda açıklayıcı hüküm getirilmiştir. Yasa öncesinde riskli yapılarda ortaklığın giderilmesi davası açılmasında Danıştay kararları ve ilgili kanun hükmünün iptal edilmiş olması sebebiyle ikisinin aynı anda yürümeyeceği ve uygun olmayan zamanda bölünme talep edilemeyeceği gerekçesiyle ortaklığın giderilmesi talebinin reddine karar verilmesi talep edilebilmekteydi. Ancak yeni yasa ile iki sürecin de birlikte yürütülebileceği açıklanmıştır. Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda hisseler satışa dahi çıkmış olması riskli yapı sürecine ilişkin maliklerin karar alıp süreci başlatabilecekleri ve riskli yapı tespit sürecine engel oluşturmayacağı kanunun 6. maddesine eklenmiştir.

2019 tarihli düzenleme ile Bakanlığa re’sen fesih yetkisi gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri için getirilmişti. Ancak uygulamada bu iki tip sözleşme ile mi re’sen fesih yetkisinin sınırlı olacağı, eser sözleşmesi/inşaat yapım sözleşmelerine uygulanıp uygulanmayacağına ilişkin tereddüt oluşuyor, somut duruma göre bakanlık görüş yazıları ile işlemler gerçekleştiriliyordu. Yeni düzenleme ile bu tereddüt ortadan kaldırılmaya çalışılmış ve inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerin tamamına dair bakanlığa re’sen fesih yetkisi verilmiştir. Re’sen fesih yetkisi bakanlık tarafından 2/3 hisse çoğunluğunun başvurusuyla başlayan bir süreçken yeni düzenleme ile re’sen fesih başvurusunda bulunabilmek için de hisselerin salt çoğunluğu ile başvuru yapılması yeterli kabul edilmiştir.

09.11.2023 tarihi itibariyle riskli yapı tespit kararına karşı açılacak davaların görülmesinde de süreler kısaltılmış, yürütmenin durdurulması kararına karşı itiraz yolu kapatılmıştır. Rezerv yapı alanının tanımı ve kapsamı genişletilmiştir. Rezerv yapı talebi için ön şart getirilmiştir. Uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ve itiraz usulü getirilmiştir. Başkanlık tarafından yapılacak uygulamalarda imar süreci hızlandırılmıştır. Yasa kapsamında getirilen düzenlemelere ilişkin ayrıntılı bilgilendirme için Kentsel Dönüşüm alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması faydalı olacaktır.

Kentsel dönüşüm yapı maliki de olunsa kiracı da olunsa her kesimi ilgilendiren bir hukuki süreçtir. Hak kayıpları yaşanmaması adına da Gayrimenkul Hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınmasını önemle belirtmekteyiz.