KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDAKİ TAŞINMAZLARIN İLK SATIŞLARINDA HARÇ İADESİ

10 Aralık 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7153 sayılı Çevre Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 24. maddesi ile 6306 sayılı kanunun 7. maddesinin 9. fıkrası değiştirilmiştir.  Buna göre; “ (9) (Değişik:29/11/2018-7153/24 md.) Bu Kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve  dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;

a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

b) Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,

c) Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

ile bu bentlerde belirtilen yapıların dönüşümüne ilişkin olarak Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler noter harcı,

tapu harcı,

belediyelerce alınan ücret ve harçlardan,

veraset ve intikal vergisi,

döner sermaye ücreti ve

diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar,

resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere bu amaçlarla kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır. Bu Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından yürütülüyor ise, bu şirketlerce yapılan iş, işlem ve uygulamalarda da bu fıkrada belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.” şeklindedir.

İZMİR (..) Vergi Mahkemesi’nin (…)  sayılı ilk derece mahkemesi kararının gerekçesinde “ … Dava dosyasının incelenmesinden tapu kaydının beyanlar hanesinde riskli yapı olduğuna dair kayıt düşülen İzmir ili, Konak ilçesi ……. kayıtlı bulunan taşınmazın ….. oranındaki hissesinin ilk maliki olan …… tarafından 08.03.2019 tarihinde satışı sırasında davacıdan tahsil edilen tapu harcının iptali ile ödenen tapu harcının iadesi istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın çözümü, 6306 sayılı kanun kapsamındaki riskli yapı olduğu tapu kaydına şerh verilen ve yeniden inşa edilen gayrimenkulün satışı işleminin yasanın 7. Maddesindeki muafiyet hükümlerinden yararlanıp yararlanamayacağı hususunun tespitine bağlı olduğundan ve maddeye yapılan 10.12.2018 tarihli değişiklikler ile kanunun uygulamasına yönelik yönetmeliğin 16. Maddesinin (ç) bendinin 1. Bendine göre 6306 sayılı yasa kapsamında dönüşüme uğrayan binaların ilk devrinin harçtan muaf olduğu belirtildiğinden, bu haliyle dava konusu harç tahsili işleminde uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır… Açıklanan nedenlerle Davanın Kabulüne..” karar verilmiştir.

Manisa Vergi Mahkemesi (…)  “ … Uyuşmazlıkta, 6306 sayılı yasanın 7. maddesinde bu kanun uyarınca yapılacak olan sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamaların noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paraların ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna olduğunun hükme bağlanması, ayrıca kanunun uygulanmasına yönelik olarak çıkarılan yönetmeliğin 16. Maddesinin (ç)/1. Bendine göre 6306 sayılı yasa kapsamında dönüşüme uğrayan binaların ilk satışının harçtan muaf olduğu belirtildiğinden , bu haliyle, dava konusu harç tahsil işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır…” şeklinde karar verilmiştir.

İlgili kanun hükmü 29.12.2018 tarihinde değişmiş olduğu için bu tarihten sonra gerçekleştirilmiş olan satış işlemlerinin tümünde yukarıda belirtilen harçlar ödenmeden işlem gerçekleştirilmektedir. Aksi durumun gerçekleşmesi  ve işlem yapan birimin harç talep etmesi halinde ise, bu harçların iadesi geriye dönük 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde istenebildiğinden ilgililerin ihtirazi kayıtla ödeme yapması lehe durum oluşturmaktadır.

Vergi harcı iadelerinde talep dilekçesi, kentsel dönüşüm risk raporu, belediye, noter, tapuya ödenen harç bedellerinin tahsiline ilişkin ödeme dekontu, tapu fotokopisi ve varsa kentsel dönüşüm sözleşmesinin eklenerek kuruma başvuru yapılması gerekmektedir.

Burada üzerinde durulması gereken diğer bir husus da kanun metninde belirtilen ‘ilk satıştan’ ne anlaşılması gerektiğidir.

İLK SATIŞ; Kentsel dönüşüm projesinde yer alan her daire için gerçekleşen ilk satıştır.

• Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen dairesini satan malik tapu harcını iade alabilir.
• Müteahhitler de yaptıkları proje kapsamında sattığı her daire için ilk satış üzerinden üzerine düşen tapu harcı iadesini alabilir.

Toplam harcın tamamı alıcı ya da satıcı tarafından ödense dahi, taraflar birbirleri adına ödemiş oldukları harcın iadesini talep edemeyeceklerdir.Proje yapım işini üstlenen müteahhitten 3. kişiye gerçekleştirilen satış da İLK SATIŞ olarak kabul edilmektedir.  Danıştay 9. Dairesi’nin  (…) E. (…) K. sayılı içtihadı “ 6306 sayılı kanun ile 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca yapılacak devir ve tescillerin tapu harcından müstesna olduğu, buna göre anılan kanun uyarınca yapılan gecekondu önleme ve kentsel yenileme uygulamalarının belirtilen istisnadan yararlanacağı sonucun varıldığı, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit tarafından 3. kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemlerinin tapu harcından istisna tutulması gerektiği “ şeklinde belirtilmiştir.Bu nedenle satış işlemini gerçekleştiren müteahhitler ve kentsel dönüşüm kapsamında binası yenilenen ve dairesini satan malikler 5 yıllık zamanaşımı süresini ve yukarıda belirtilen 30 ve 60 günlük hak düşürücü sürelerini dikkate alarak ödemiş oldukları harçların iadesi için başvuru yapabilir, başvuruları red edildiği ya da zimni red kabul edildiği takdirde de vergi mahkemesinde iade için dava açabileceklerdir.Hak sahiplerinin zarara uğramamaları amacıyla alanında uzman gayrimenkul avukatı ya da kentsel dönüşüm avukatından hukuki yardım almalarını tavsiye ederiz.