01.07.2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ HÜKÜMLERİNE İLİŞKİN DEĞERLENDİRME

818 sayılı mülga borçlar kanunumuz,11.01.2001 tarihinde 6098 sayılı yasa ile değişmiş ve yeni borçlar kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmişti.2012 de yürürlüğe girmiş olan bu kanundaki kira sözleşmelerinin yürürlüğü ,kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyerleri açısından  sekiz yıl süre ile ertelenmiştir. Ertelenmiş olan bu hükümler 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek olup bu düzenlemelerin neler olduğunun bilinmesi hak kayıplarının yaşanmaması adına önem arz etmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 2.maddesi uyarınca kamu ve özel hukuk tüzel kişilerinin ve tacirlerin taraf olduğu işyeri kiralarında kanunun 323,325,331,340,342,343,344,346 ve 354. maddelerinin yürürlüğü 01.07.2012 den beri 8 yıl ertelenerek 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu 8 yıllık süre zarfında kira sözleşmelerinde bu maddelerin uygulanması ertelendiğinden dolayı bu maddelerin uygulanamamasından doğan boşluk öncelikle taraflar arasında yapılmış olan sözleşme hükümleriyle, kira sözleşmelerinde hüküm bulunmadığı hallerde ise mülga 818 sayılı borçlar kanunu ve 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanun hükümleri uygulanarak sorunların çözümü sağlanmaktadır.

TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN ertelenmiş olan hükümleri şunlardır:

MADDE 323 :’Kira ilişkisinin devri ‘

‘Kiracı kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçerek ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.’

Bu madde yürürlüğe girmeden önce yani şuan hali hazırdaki uygulama kapsamında işyeri kiraları açısından kira sözleşmesinin kiracı tarafından üçüncü bir tarafa devri için kiraya verenin onayı gerekirken, .01.07.2020 tarihinde bu maddenin yürürlüğe girmesiyle birlikte kiraya veren sözleşmenin devrine ilişkin onayı vermekten haklı neden olmaksızın çekinemeyecektir ve devirden sonra kira süresinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıllık süre boyunca  devreden ve devralan kiracının müteselsil yani birlikte sorumluluğu söz konusu olacaktır.

MADDE 325:’Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi’

‘Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verebileceği makul bir süre için  devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden  kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka bir biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.’

Maddenin birinci fıkrasında kendisine teslim edileni kullanmayan, ondan yararlanmayan kiracının sorumluluğunun devam edeceği öngörülmüş ve bir taraftan da kiracıya, kiralananı geri vermek suretiyle, sözleşmeden doğan sorumluluğunu makul süre ile sınırlama olanağı verilmiştir. Bu düzenlemeyle hem kiracının hem kiraya verenin menfaatleri korunmuştur.

Maddenin ikinci fıkrasında ise mahsup(denkleştirme) ilkesine uygun bir düzenleme yapılmıştır. İlgili madde mevcut durumda Yargıtay içtihatlarının uygulamaları ile çözümlenmekteyken, 01.07.2020 tarihi itibariyle uyuşmazlıklar kanun maddesinin belirlemesi ile çözümlenecektir.

MADDE 331: ‘Olağanüstü fesih /önemli sebepler ‘

‘Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir .

Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.’

Madde 818 sayılı borçlar kanununun 264.maddesi ile çok benzer bir nitelik taşımaktadır. Bu madde 818 sayılı borçlar kanununun sözü edilen maddesinden farklı olarak kira sözleşmesinin belirli süreli taşınmaz kirası olması aranmamıştır, eğer böyle bir fesih yapılacaksa maddi tazminat ve tutarı ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmemiştir, aynı zamanda kiracının kiralananı boş olarak teslimi için tazminatın ödenmesi gerektiğine ilişkin hükümde yer almamıştır. Her ne kadar bu madde 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek ise de yürürlükte bulunmadığı süre boyunca mülga 818 sayılı borçlar kanununun 264.maddesi uygulama alanı bulduğundan, pratikte çok da farklılık oluşturduğu söylemek doğru olmaz.

MADDE 340:’Bağlantılı sözleşme’

‘Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.’

Madde 818 sayılı kanunda 6570 sayılı kanunda düzenlememiş olan yeni bir maddedir. Bu madde de konut ve çatılı işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme konusu düzenlenmiştir. Bu hükümde yer alan bağlantılı sözleşme yasağı mevzuatlarda düzenlemesi bulunmadığı için 01.01.2020 tarihine kadar bağlantılı sözleşme yapılması mümkündür. 01.07.2020 tarihinden itibaren kiracının yararının söz konusu olmadığı ve kiralanan yerin kullanımıyla doğrudan bir ilgisi olmayan sözleşme yapma külfetini kiracıya yükleyen herhangi bir hüküm geçersiz sayılacaktır. Bu geçersizlik konusunda borçlanmanın kiraya verene veya üçüncü kişiye karşı olmasında fark yoktur. Her iki durumda da geçersizlik söz konusu olacaktır. Kiracı bu madde de kiraya verenin kiracı karşısındaki güçlü konumunu kullanarak kiracıya kiracılıkla alakalı olmayan başka borçların kendisine yükletilmesine karşı korunmuştur.

MADDE 342:’Kiracının güvence vermesi ‘

‘Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanılarak verilebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı  kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya  icra yada iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür’

Bu hükümde öngörülen güvence bedeli miktarı mülga kanunlarda düzenlenmediğinden dolayı şuan taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabiliyorken 01.07.2020 den itibaren öngörülen güvence bedeli üç kira bedelini aşamayacaktır. Bu madde ile güvence bedeli altında alınan gerek depozito gerek başka isimler altında kiracıdan sıkça alınan bu bedellere karşı kiracıyı korumak amacıyla getirilmiştir ve bu bedellere belli sınırlar konulmuştur. Maddeye göre güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamayacak; güvencenin para olarak verilmesi durumunda kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf  hesabına yatırılması, kıymetli evrak olması durumunda ise bankaya depo edilmesi söz konusu olacak; bankada bu güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanılarak verilebilecek.

MADDE 344: ‘Kira bedeli ‘

‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma hakkında kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak bu kanunun ,’aşırı ifa güçlüğü’ başlıklı 138.maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.’

Bu maddenin halihazırda bulunan işyeri kiraları için yürürlükte bulunduğu kabul edilmektedir.

MADDE 346:  ‘Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.’

Bu maddenin amacı kira sözleşmesinde kiracı aleyhine getirilen yükümlülüklere aykırı hareket etmeye bağlı cezai şart kayıtlarının geçersiz hale getirilmesidir.

MADDE  354:‘Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.’

Türk Borçlar Kanunu uyarınca konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri sonunda kendiliğinden sona ermemekte kiracı tarafından süre bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene ulaşacak biçimde bir fesih bildirimi gerekip böyle bir bildirim de bulunmadıkça kendiliğinden birer yıllık süreler şeklinde uzamaktadır. Kiraya verenin kira sözleşmesinin süresinin bitmesine dayanarak yahut kanunda yetki verilmeyen başka sebeplerle onuncu uzama yılından önce feshetme hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle kiraya verenin kanun çerçevesinde tahliyesini isteyebileceği sebepler kanun da yazanlarla sınırlıdır. Bu hükmün ertelenmiş olması uygulamada bir farklılık oluşturmamıştır. Zira mülga kanun hükümleri çerçevesinde kanunda yer almayan bir sebeple kiracı zaten tahliye edilememektedir.

Kiracısı yahut maliki olduğunuz taşınmazlar için 01.07.2020 tarihi itibariyle değişen hükümler nedeniyle hak kayıpları yaşanmaması adına alanında uzman GAYRİMENKUL HUKUKU AVUKATI ndan hukuki yardım alınmasını önemle hatırlatırız.

Av. Zeynep Vildan Algur & Stj. Av. Merve Kel