ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİNDE ARSA SAHİBİNİN HAKLARI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi sözleşmede belirtilen zamanda bitiremeyerek temerrüde düşmesi halinde, temerrüt koşulları ve arsa sahibinin seçimlik hakları 6098 sayılı TBK’nın 125. Maddesinde belirtilmiştir.

TBK’nın 117. Maddesinde de vadesi gelmiş bir borcun borçlusunun alacaklının ihtarıyla temerrüde düşeceği belirtilmiştir. Kural olarak vadenin geçmiş olması tek başına temerrüt için yeterli olmamakta alacaklının da ihtarı gerekmektedir. APKİS gibi iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde de temerrüde düşen borçluya karşı alacaklıya TBK m. 125 kapsamında üç ayrı seçimlik hak tanınmıştır.

Bunlar;

Aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat talebi

Aynen ifayı reddederek ifa etmeme nedeniyle meydana gelen olumlu zararı istene hakkı- müspet zarar

Sözleşmen dönerek, feshederek olumsuz zararı isteme hakkı- menfi zarar

Sözleşmede kesin vade söz konusu değilse ve TBK’nın 124. Maddesinde belirtilen – borçlunun hal ve davranışlarından süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması, borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasının alacaklı için yararsız hale gelmesi, borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılması halleri-  istisnalar yok ise; arsa malikinin TBK m. 125’deki haklarını kullanmasından önce borçlu olan yükleniciyi temerrüde düşürmesi, bunun için de ihtarname keşide ederek borçluya uygun bir süre vermesi gerekmektedir. Uygun sürenin ne kadar olduğu işin niteliğine ve iyiniyet koşullarına göre belirlenmektedir. Verilen süreden de bir sonuç alınmaması halinde alacaklı arsa malikinin TBK m. 125 kapsamında seçimlik hakları kullanma yetkisi başlamaktadır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 30.09.2013 T. 2013/3487 E. 2013/5867 K. sayılı içtihadında ; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatı tamamlama süresinin temel üstü vizenin alınmasından başlayacağı öngörülmesine rağmen, bu vizenin sözleşme tarihinden itibaren ne kadar süre içinde alınacağı konusunda açıklık bulunmamaktadır. Yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini belirli olmayan bir vade içinde yerine getirmemesi halinde arsa sahiplerince direnime düşürüldükten sonra yükleniciden talepte bulunması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla teslime ilişkin kesin vadenin söz konusu olmaması halinde mutlaka ihtarname çekilerek yükleniciye süre verilmesi gerektiğini ve akabinde seçimlik haklardan hangisinin kullanıldığının bildirilmesi gerektiği oldukça önemlidir. Aksi takdirde arsa malikinin hangi seçimlik hakkını kullandığı açıkça belli değilse kural olarak ilk hak olan aynen ifa ve gecikme tazminatı talebinde bulunduğu karinesi hakimdir.

Yine ihtarın önemine ilişkin Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 24.12.2008 T. 2008/6774 E. 2008/7626 K. sayılı içtihadında da “ Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde hükmedilen gecikme tazminatı alacaklarına temerrüt faizi yürütülebilmesi için sözleşmede gecikme tazminatının ödeneceği tarihin başka bir anlatımla kesin vadenin kararlaştırılmış ya da alacaklının yöntemine uygun ihtarıyla borçlunun temerrüde düşürülmüş olması zorunludur. Sözleşmede kararlaştırılan kesin vade bulunmamaktadır. Davacının 18.06.2004 tarihli ihtarnamesi davalıya 11.08.2004 tarihinde tebliğ edilmiş, ihtarnamede tanınan 20 günlük süre eklendiğinde ihtar tarihine kadar gerçekleşen gecikme tazminatı yönünden temerrüt 01.09.2004 tarihinde gerçekleşmiştir. Dava tarihine kadar başkaca bir ihtar bulunmamaktadır. Bu durumda ihtarnamenin keşide edildiği 18.06.2004 tarihine kadar davacının istemekte haklı olduğu gecikme tazminatı hesaplattırılarak bu miktara 01.09.2004 temerrüt tarihinden, ihtar tarihinden dava tarihine kadar gerçekleşen gecikme tazminatı alacağı için dava tarihinden temerrüt faizi uygulanmasına karar verilmesi gerektiği “ belirtilmiştir.

Arsa maliki tarafından aynen ifa ve gecikme tazminatının seçilmesi halinde, sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin bir hüküm yer almasa bile kanundan kaynaklandığı için gecikme tazminatı talep edilebilecektir. Sözleşmede taraflar maktu bir kira tazminatını kararlaştırmış iseler dava da da bu maktu bedel istenebilecektir. Sözleşmede maktu bir kira tazminatının belirtilmemiş olması ya da bu hususa ilişkin hiçbir hükmün bulunmaması halinde de rayiç bedele göre tazminat bedeli talep edilebilecektir. Sözleşmede maktu kira bedelinin gecikme tazminatı olarak kabul edilmesi halinde, dava tarihinde maktu gecikme tazminatının rayiç bedele oranla düşük kaldığı iddiasıyla maktu gecikme tazminatı yerine rayiç kira bedelinin talep edilmesi mümkün olmamalıdır. Yine aynen ifa ve gecikme tazminatının içeriğinde cezai şart bedeli de istenebilmektedir. Ancak cezai şartların istenebilmesi için sözleşmede açık ve net bir şekilde belirtilmiş olması gerekmektedir. Cezai şart, sözleşmede ifaya eklenen cezai şart olarak düzenlenmişse arsa sahibi alacaklı hem sözleşmenin ifasını hem de cezai şartın ödenmesini birlikte talep edebilecektir.

Arsa maliki sözleşmenin aynen ifası ve gecikme tazminatı yerine tazminat (müspet) ya da sözleşmeden dönme istiyorsa bu talebini açık ve net bir şekilde yükleniciye bildirmesi gerekmektedir. Müspet zarar ve menfi zararın birlikte istenebilmesi mümkün değildir. Zira müspet zararın istenebilmesi için sözleşmenin geçerli olması, menfi zararın istenebilmesi için ise sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmiş olması ya da geçersiz olması gerekmektedir.

Müspet zarar, sözleşme ifa edilseydi elde edilecek kazanca ilişkindir. Talep edilmesindeki amaç, sözleşme gerçekleşmiş olsaydı zarar görenin elde edeceği kâra ulaştırmaktır.

Sözleşme geçerli ve yüklenici ifayı ihlal etmişse ( eksik iş, geç teslim vb)

Arsa maliki sözleşmeden dönmeyip, asıl borcun yerine tazminatta talep ediyorsa

Mahkeme taraflar arasında geçerli bir sözleşme olduğunu kabul ediyorsa müspet zarar talep edilebilecektir.

Müspet zarar TBK m. 112 vd maddelere dayanmakta olup, müspet zararın tutarının belirlenmesinde yüklenicinin edimini yerine getirmesi gereken tarih esas tutulmaktadır.

Müspet zarar, arsa sahibinin yoksun kaldığı kazançtır. Yüklenicinin temerrüdü sebebiyle arsa malikinin üçüncü kişilere ödemek zorunda kaldığı tazminatlar, masraflar ve cezai şartlardır.

Yargıtay 23.Hukuk Dairesi’nin 2014/ 9421 E. 2016 / 1340 K. sayılı 04.03.2016 tarihli kararında da kira gelir kaybının müspet zarar kalemlerinden sayıldığı “Binaların bitirilmiş olması halinde getirmesi beklenen kira geliri kaybı, müspet zarar kapsamındaki alacak kalemlerindendir.” ifadeleriyle, yoksun kalınan kira geliri kaybının da müspet zarar içinde olduğu açıkça ortaya koyulmuştur.

Menfi zarar ise sözleşmenin kurulmasına güvenerek yapılan masraf ve kayıplardır. Talep edilmesindeki amaç, sözleşme hiç yapılmamış olsaydı tarafın uğramayacağı zararı gidermektir. Menfi zararın talep edilebilmesi için sözleşmenin geri etkili olarak feshi ya da geçersiz bir sözleşmenin söz konusu olması gerekmektedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde taraflar yapılan masrafları sebepsiz zenginleşme hükümlerine binaen karşılıklı olarak birbirlerinden talep edebilecektir. Menfi zarara örnek olarak sözleşmenin imzalanmasında yapılan noter masrafları, belediye harçları, başka bir sözleşme yapılmasına ilişkin kaçırılan fırsatlar da bu kapsama girmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 17.01.1990 tarih 392/1 sayılı kararında menfi zararın kapsamı ve nelerden ibaret olduğu aşağıda şekilde açıklanmıştır.

Sözleşmenin yapılmasına ilişkin giderler, harçlar, posta giderleri, noter ücreti vb.

Sözleşmenin yerine getirilmesi ve karşılık edanın kabulü için yapılan masraflar,

Sözleşmenin yerine getirilmesi dolayısıyla uğranılan zarar; gönderilen şeyin yolda kaybolması vb.

Sözleşmenin geçerliliğine inanılarak başka bir sözleşme fırsatının kaçırılması dolayısıyla uğranılan zarar; hükümsüz sayılan sözleşmeyle satın alınan şeyin, örneğin o zaman başkasından 100 liraya alınabilirken şimdi 120 liraya alınabilmesi

Başka bir sözleşmenin yerine getirilmemesi dolayısıyla uğranılan zarar

Dava masrafları şeklinde belirtilmiştir.

Olumsuz – menfi- zarar genel olarak iki kalemde oluşmaktadır.

Bunlar fiili zarar- iş sahibinin sözleşmenin kurulması ve işin tamamlanması için yaptığı giderlerdir. Bunlar iş sahibinin cebinden çıkan harcamalardr.

Diğeri de yoksun kalınan kardır. İş sahibinin bozulan- feshedilen sözleşme nedeniyle daha iyi koşullarda sözleşme yapma fırsatını kaçırmış olmasıdır.  Kaçırılan fırsat nedeniyle olumsuz zarar, fesihten başlayarak makul sürede sözleşme konusu işlerin bedel dışında aynı koşullarda yapılacak sözleşme sonucu ödenecek bedel ile yüklenici ile sözlşeme yapılmamış olsaydı en yakın fiyatla yapabileceği bedel arasındaki farktır. Bu durumda hesaplamanın da; sözleşmenin bozulması durumunda eksik bırakılıp yapılmayan imalatın yüklenici ile sözleşme yapılan tarihte işin yükleniciye değil de ona en yakın fiyat verenbaşka bir yükleniciye verilmiş olması durumunda ödenecek bedel- kaçırılan fırsat- ile fesih tarihinden itiaren kalan işin makul süre içinde başka bir yükleniciye tamamlatılması halinde mahalli piyasa rayiçleri ile ödenmesi gereken bedel arasındaki fark olarak hesaplanmalıdır. Tüm bu hesaplamalar yapılırken kaçırılan fırsattan kaynaklı menfi zararını talep eden  iş sahibinin yalnızca elde edeceği kazancı ispatlaması yetmeyeceki aynı işi başkasına daha pahalıya yaptıracağını da ispatlaması gerekecektir.

İş sahibi hem sözleşmeyi feshedip hem de menfi zararını isteyemez. Sözleşmeyi fesheden taraf yalnızca müspet zararını isteyebilir. Menfi zararın da müspet zarardan daha fazla olamayacağı Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 28.09.1993 tarih 5474/3691 sayılı içtihadında açıkça belirtilmiştir.

Yine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 10.03.2025 T. 2024/2037 E. 2025/945 K. sayılı içtihadında da “davalının, sözleşmede kararlaştırılan sürede yapı ruhsatını alıp inşaatı teslim etmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi şartlarının oluştuğu gerekçesiyle sözleşmenin feshi talebinin kabulüne, sözleşmenin geriye etkili feshinde davacı sadece menfi zararlarını isteyebileceğinden yıkılan 3 katlı binadan kaynaklanan kira kaybı 11.333,33 TL ile hafriyat taşıma bedeli 8.750,00 TL toplamı olan 20.083,33 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine, yeni yapılacak binadan gelecek kira bedeli, cebe girecek para yani müspet zarar kapsamında olmakla 78.200,00 TL’ye yönelik talebin reddine” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 12.02.2025 T. 2024/1579 E. 2025/466 K. sayılı içtihandında :”İlk derece mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı yazılı kararı ile asıl dava yönünden; taraflar arasında imzalanan sözleşmede süre tam olarak belirlenmese de sözleşme tarihinden itibaren evrak işlemleri yapılarak inşaat ruhsatı alınacak olup inşaatın ruhsatının alınmasına müteakip 18 ayda tamamlanacağı ve teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, bilirkişi raporunda; davalı yüklenici sözleşme imzalandıktan 1 yıl, 6 ay, 3 gün sonra 12.09.2017 tarihinde ruhsat başvurusunda bulunduğu, hali hazırda dava tarihi itibariyle halen ruhsatın alınamadığı, binanın inşasına ilişkin hiç bir şantiye çalışmasının yapılmadığı, yapılan tespitler neticesinde yüklenicinin sözleşmenin ifasında kusurlu olduğu, arsa sahiplerinin sözleşmenin ifasında kusurlarının bulunmadığı gerekçesiyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ilişkin asıl davanın kabulüne, kira bedeline ilişkin taleplerinin ise her ne kadar davacılar menfi zarar olarak adlandırmış iseler de taleplerinin müspet zarar kapsamında kaldığı, müspet zararların ancak sözleşmenin devamı halinde talep edilebilecek zararlardan olduğu, davacı arsa sahipleri sözleşmeye devam etmek istemeyip feshini talep ettikleri gerekçesiyle müspet zarar kapsamındaki taleplerinin reddine, karşı dava yönünden ise; taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshi sebebiyle tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda birbirlerine sorumlu olduklarının anlaşıldığı, sözleşme geriye etkili feshedildiğinden davalı müteahhidin müspet zarar kapsamındaki kâr kaybını istemesinin mümkün olmadığı, mahkemece aldırılan raporda yüklenici tarafından yapılan harcamalar sebebiyle davacı-karşı davalıların sebepsiz zenginleştiği anlaşıldığından bu yönlü talebin yerinde olduğu, gerekçesiyle davalı karşı davacı tarafından taşınmaz için yapıldığı anlaşılan toplamı olan 14.433,09 TL bakımından karşı davanın kısmen kabulüne “ şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 23.01.2025 T. 2024/1025 E. 2025/256 K.sayılı içtihadında da “taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı yüklenici, sözleşme konusu taşınmaz üzerine plan ve projesine uygun olarak 2 bodrum kat, zemin kat, 2 normal kat ve 1 dubleks katlı, 1. bodrum katta 2. bodrumla ters dubleks olan 2 adet bağımsız bölüm, zemin, 1. ve 2.katlarda 2’şer adet bağımsız bölüm ile 3. normal katta 2 adet dubleks bağımsız bölümden oluşmak üzere toplam 10 adet bağımsız bölüm yapmayı üstlenmiştir. Yargılama aşamasında hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, sözleşmeye konu taşınmazın 15.02.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında; TAKS : 0,40, – KAKS : 1.00, ayrık nizam 4 kat yapılanma şartlarında konut alanında kaldığı, dava konusu 257,15 m² arsa üzerine 10 adet bağımsız bölüm yapılmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir. Bu durumda davacı yüklenicinin 10 adet bağımsız bölüm yapma yükümlülüğünün mevcut imar durumuna uymadığı, sözleşmenin kurulması aşamasında bunu bilmesi gerektiği ve basiretli bir tacir gibi davranmadığı, bu anlamda sözleşmenin ifasında objektif imkansızlık bulunduğu, sözleşmenin başlangıçtaki imkansızlık hali göz önüne alınarak kesin hükümsüz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak müspet zarar kapsamında kâr kaybı talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, terditli talep olan kâr kaybına hükmedilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.” Şeklinde geçersiz sözleşmeye dayalı olarak müspet zarar talebinde bulunulamayacağı belirtilmiştir.

İş sahibi menfi zarar ile müspet zararını da birlikte talep edemeyecektir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 19.02.2018 T. 2016/4690 E. 2018/649 K. sayılı içtihadında : “Davacı, taraflar arasında İmrenler Kasabası’nda ev yapılmasına ilişkin 30.04.2003 tarihli sözleşme bulunduğunu, iş bedelinin 300.000,00 TL olduğunu, sözleşmeye göre teslim tarihi 30.09.2013 olmasına rağmen hala tamamlanıp teslim edilmediğini, bu iş için toplam 237.320,59 TL ödeme yapıldığını, 08.11.2013 tarihli ihtar ile sözleşmenin feshedildiğini, sözleşmeye göre uymayan tarafın 50.000,00 TL ceza ödeyeceğini belirterek, şimdilik hatalı işler için 1.000,00 TL, eksik işler için 5.000,00 TL, ceza alacağı 50.000,00 TL olmak üzere 56.000,00 TL alacağın tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslahla eksik işler için fazla ödenen bedelin iadesi talebini 30.199,63 TL artırarak toplam talebini 86.199,63 TL’ye yükseltmiş, davalı; davacının değişen istekleri ve ödemelerini geciktirmesi nedeniyle işin zamanında teslim edilemediğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece davanın kısmen kabulüne, 35.199,63 TL fazla ödenen bedel ve 50.000,00 TL cezai şart alacağının tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dava, sözleşme tarihine göre uygulanması gereken TBK 470 ve devamı maddelerde düzenlenen ve konusu ev yapılması işi olan eser sözleşmesine dayalı olarak açılmış alacak davasıdır.TBK 125. maddede borçlunun temerrüdü halinde alacaklının seçim hakları düzenlenmiş olup, alacaklı sözleşmeden dönme yolunu seçmiş ise, sözleşmenin hükümsüzlüğünden doğan zarar (menfi zarar), kapsamında kalmayan müspet zararlarını isteyemez. Gecikme cezası ve cezai şart alacağı müspet zarar kapsamında kaldığından, sözleşmede aksine açık bir hüküm olmadıkça sözleşmeden dönen tarafın isteyebilmesi mümkün değildir. Ancak sözleşmede feshedilmeyen süre varsa bu süre ile sınırlı olmak üzere, bu süreden sonra yapılan feshe rağmen cezai şart alacağı talep edilebilir. (…)Davacı TBK 125. maddede tanınan seçim haklarından, sözleşmeden dönme yolunu seçmiş olduğundan seçimlik ceza olarak kararlaştırılan ceza koşulu alacağını isteyemez. Mahkemece bu ceza ifaya ekli ceza olarak nitelendirilmiş ise de sözleşmedeki hükmün ifaya ekli ceza olarak nitelenebilmesi mümkün olmadığı gibi, sözleşmeden dönen tarafın ifaya ekli cezayı dahi isteyebilmesi mümkün değildir. Tüm bu nedenlerle mahkemece ceza koşulu alacağı yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken buna ilişkin talebin kabulü doğru olmamış, kararın temyiz eden davalı yararına bozulması gerekmiştir.” şeklinde müspet zarar ile menfi zararın birlikte istenemeyeceği, müspet zararın da ne şekilde istenmesi gerektiği belirtilmiştir. Yargılamada iş sahibi tarafından menfi ve müspet zararın birlikte talep edilmesi halinde ise çelişen talepler söz konusu olacağı için talep sonucunun sözleşmenin durumuna göre revize edilerek ileri sürülmesi gerektiğini önemle belirtiriz.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklı hakların ileri sürülmesi teknik bilgi gerektiren bir süreçtir. Hak kaybı yaşanmaması adına inşaat hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınarak sürecin yürütülmesi gerekmektedir.