GELİR PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin inşaatı tamamlayarak bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık; arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satışının sağlanabilmesi amacıyla yükleniciye satış ve temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşmedir.

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükleniciye arsanın mülkiyetini devretme gibi bir borcu bulunmamaktadır. Dolayısıyla yalnızca gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin basit halinin söz konusu olduğu sözleşme şeklinde resmi şekil şartına göre noterde sözleşmenin akdedilme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak uygulamada gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde de; belirli bir süre sonunda hala satılamayan bağımsız bölüm bulunması halinde bunların ayni paylaşım esasına göre yüklenici ile arsa sahibi arasında paylaştırılmasına ilişkin hükümler konulabilmektedir. Bu durumda ayni devir de mülkiyetin nakli söz konusu olduğu için sözleşmenin noterde resmi şekilde akdedilmesi, sözleşmenin geçerli olması için zaruridir.

Ayni paylaşım usulünü de içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, taraflar belli bir süre sonunda satılamamış bağımsız bölümler varsa gelir paylaşımını sona erdirip satılamamış olan bağımsız bölümlerin ayni paylaşımını kararlaştırabilmektedirler. Bu halde paylaşım usulünün de sözleşmede belirlenmiş olması, sözleşmenin ifa edilmesinde belirsizlik olmaması açısında oldukça önemlidir. Ancak paylaşım usulü yine de sözleşmede belirtilmediyse kural olarak gelir paylaşım usulünde belirtilen oranlar üzerinden ayni paylaşımın gerçekleştirilmesi gerektiği kabul edilebilecektir.

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin başka bir şeklinde de yüklenici tarafından arsa sahibine asgari gelir taahhüdünün vaad edildiği sözleşmelerdir. Bu durumda bağımsız bölümlerin satışı üzerine bu gelir elde edilmese dahi yüklenici taahhüt ettiği gelir üzerinden arsa sahibinin payını tamamlaması gerekecektir. Bağımsız bölümün satışından elde edilecek gelir, beklenen ya da yüklenici tarafından taahhüt edilenden fazla olması halinde de taraflar sözleşmede aksini kararlaştırmadığı sürede fazla bedelin de sözleşmede belirtilen paylaşım oranı doğrultusunda taraflar arasında paylaştırılması gerekmektedir. Bu durumda bağımsız bölümünün beklenen ya da taahhüt edilenden düşük bedelde satılması durumunda yine sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece riske yüklenicin katlanması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Asgari gelir taahhüdü vaad edilen gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin şeklinin ise, koşula bağlı bir taşınmaz vaadi sözleşmesini içermesi nedeniyle noterde resmi şekil şartına uygun olarak gerçekleştirilmesi gerektiğini belirtiriz.

Yukarıdaki açıklamalar ışığında belirtmek gerekir ki gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi 3 ana şekilde akdedilebilmektedir.

1. Basit şekilde gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi
2. Ayni paylaşım koşulu içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi
3. Asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi

Taraflarca akdedilecek sözleşmede her usulden biri ya da her üç usulünde karma şekilde sözleşmede kararlaştırılmış olması mümkündür.

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde genel olarak belirtmek gerekir ki eser sözleşmelerinde olduğu gibi tarafların birbirlerine karşı ödemezlik defiinde bulunma hakları yoktur. Nitekim gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı müddetçe sırayla gerçekleştirilmesi gereken edimler bulunmaktadır. Öncelikle arsa sahibi, arsanın zilyetliğini yükleniciye bırakmakta sonrasında yüklenici inşaatı tamamlamaktadır. Bunun akabinde satış aşamasına geçilmekye ve yükleniciye verilen satış, temsil yetkisi uyarınca yüklenici tarafından satış ve pazarlama işlemleri  gerçekleştirilerek elde edilen gelir sözleşmede belirlenen orana göre pay edilmektedir. Yükleniciye verilecek olan satış ve temsil yetkisinin içeriğinin de sözleşmede belirtilmesi olası, ayni edimli bir sözleşme ise satış için ne kadar bekleneceği, yüklenicinin satış ve pazarlama için sahip olduğu haklarının neler olduğunun açıkça sözleşmede belirtilmesi hak kayıplarının önlenmesi için büyük önem arz etmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2615 E. 2021/1102 K. 28.09.2021 T. içtihadında da : “Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında taraflarca akdedilen 17.03.2008 tarihli sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; tarafların yükümlülüklerini düzenleyen 4. madde ile işin yürütülmesi sırasında ortaya çıkacak zararlardan yüklenicinin sorumlu olduğu, ayrıca bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışı için gereken vekaletname ve yetki belgelerinin arsa sahibi tarafından yükleniciye verileceği, hasılatın paylaşımını düzenleyen 5. maddede bağımsız bölümlerin tamamının satış ve pazarlama işlemlerinin yüklenici tarafından gerçekleştirileceği, satıştan elde edilecek olan hasılattan arsa sahibinin payına düşen meblağın en az ne kadar olacağının taraflar arasında yapılacak ayrı bir protokolle belirleneceği ve işin tamamlanmasını müteakip bir yıllık süre içerisinde bağımsız bölümlerin satılamaması halinde, kalan bölümlerin fiziki paylaşımına gidileceğinin kararlaştırıldığı, buna göre sözleşme maddelerinin hep birlikte yorumlanmasından taraflarca akdedilen sözleşmenin müşterek amaç ve müşterek amaç için birlikte çaba unsurunu içermemesi nedeniyle adi ortaklık sözleşmesi olmadığı, diğer bir anlatımla “Ayni Paylaşım Koşulunu İçeren Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi” olduğu ve buna bağlı olarak uyuşmazlıkta eser sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerektiği anlaşılmaktadır.” şeklinde gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi ve sözleşmenin içeriğindeki hükümlerin ne şekilde düzenlenebileceğine ilişin açıklamaya yer verilmiştir.

Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi diğer tüm inşaat sözleşmelerinde olduğu gibi İNŞAAT HUKUKU alanında uzman bir avukat tarafından değerlendirilmesi ve hazırlanması gereken bir sözleşme türüdür. Ayrıntlı bilgilendirme için GAYRİMENKUL HUKUKU ve İNŞAAT HUKUKU alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.