RİSKLİ YAPIDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

6306 sayılı Yasa kapsamında riskli yapı tespiti işlemi gerçekleştirilmiş ve akabinde yıkım sürecine geçilerek idareden gerekli izinleri alarak yıkımı gerçekleştirilen bir taşınmaz da yıkımın akabinde 6306 sayılı Yasanın 6. maddesinde “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.(…)” belirtildiği üzere taşınmaz arsa haline gelir ve idare tarafından bu durum tapu kaydında re’sen tescil edilir.

Taşınmazın arsa vasfına dönüşmesi ile birlikte kat maliklerinin tümü arsa payları oranında arsa vasfındaki taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet esaslarına göre malik olurlar. Kimi zaman maliklerden biri ya da birkaçı arsa vasfına dönüşen taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açarak, diğer maliklerin hisselerini satın almaya ya da kendi hisselerinin satın alınmasını sağlama amacıyla dava açma yoluna başvurmaktadır. Ancak 6306 sayılı Yasadaki mevcut süreç içerisinde ortaklığın giderilmesi davasının açılması, sürecin kötüye kullanılmasını beraberinde getirebildiğinden davayı açmaktaki “hukuki yarar”  ve “uygun olmayan zaman” kavramı 6306 sayılı Yasa söz konusu olduğunda daha farklı irdelenmektedir. Şöyle ki;

Danıştay 6. Hukuk Dairesi’nin 2019/17559 E. 2021/11060 K. Sayılı kararı neticesinde “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesinin birinci fıkrasının sonuna eklenen ‘‘Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açabilirler. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.” ibaresinin İPTALİNE …” karar verilmiş ve böylelikle 6306 sayılı Yasaya tabi taşınmazlar hakkında ortaklığın giderilmesi davasının dinlenemeyeceği ihtimali ortaya çıkmıştır.

Nitekim 6306 sayılı Yasaya tabi bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulması da 4721 sayılı Kanun m.698/3 “… Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunamaz.” hükmünde belirtildiği üzere ortaklığın giderilmesi talebinin reddi sebebini de doğurmaktadır.

Bu kapsamında Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/1069 E. 2018/3083 K. 17.04.2018 T. İçtihadında da “Somut olayda, dava konusu 931 ada 13 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın 6306 Sayılı Kanun kapsamında yıkıldığı, anılan kanunun amacını düzenleyen 1. maddesinde kanunun amacının “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek” olduğu belirtilmiştir. Dava konusu taşınmazın üzerinde binanın yıkılması sonrasında 6306 Sayılı Kanun’un 6. maddesi doğrultusunda 20.02.2014 tarihinde malikler kurulu toplantısı düzenlenmiş, dava konusu taşınmaz üzerine yeni bir binanın yapılmasına karar verildiği anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece, 6306 Sayılı Kanun uyarınca işlem yapılması gerekirken yazılı şekilde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir. ” şeklinde belirtilmiştir. Aynı şekilde Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/3160 E. 2018/7844 K. 15.11.2018 T. İçtihadında da “Somut olayda, dava konusu parselin kentsel dönüşüm kapsamında olduğu sabittir. Ancak, dosya arasında … kaydı pasif olarak gözükmektedir. Mahkemece yeni … kaydı getirtilerek, yeni … kaydına göre taraf teşkili sağlanmalıdır. Dosya kapsamında Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yazılan müzekkere cevaplarından, dava konusu 211 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın 6306 Sayılı Kanun kapsamında yıkıldığı, kanun kapsamında işlemlerin devam ettiği anlaşılmakla, mahkemece … kaydı celp edilerek hisse durumu ve tarafları kontrol edilip, davanın reddi gerekirken satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” şeklinde belirtilmiş olup 6306 sayılı Yasaya tabi taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi kararı verilemeyeceğini, anılı durumun uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunma talebinden ibaret olduğu ve davanın reddi gerektiği açıkça belirtilmiştir.

Dolayısıyla 6306 sayılı Yasa kapsamında riskli yapı tespit işlemi kesinleşmiş ve yıkımı gerçekleşmiş taşınmaz hakkında paylı maliklerden birinin ortaklığın giderilmesi davası açması ya da ortaklığın giderilmesi davası açmak istemesi halinde taşınmazın mevcut durumu ve somut olayı ayrıntılı bir şekilde değerlendirmesi hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından oldukça önemlidir. Nitekim ortaklığın giderilmesi davaları davacının davadan feragat etmesi ile son bulan davalardan olmayıp feragatin varlığına rağmen davanın kabulü ya da reddine karar verilmesi söz konusu olacaktır.

Herhangi bir mağduriyet yaşanmaması adına Gayrimenkul Hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki yardım alınmasını önemle belirtmekteyiz.